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酒店工程改造的精细化管理
来源:酒店直通车   日期:2017/10/25   浏览次数:

 

针对于星级酒店发展改造的标准要求,通过分类整理汇总,以下是精细化管理标准,方便相关人员设计参考:

一、酒店设计

 
 
 
 
1.酒店市场的定位
 

1)、  要考虑现有市场和未来发展;

2)、  考虑建设酒店的必要性;

3)、  总结现有酒店的经营状况;

4)、  定位新建酒店的星级标准

2.酒店选址的要点
 

1)、  考虑市区、郊区;

2)、  考虑交通状况;

3)、  考虑周边环境;

4)、  考虑周边的规划;

5)、  考虑所建酒店的朝向;

3.酒店规模的确定
 

1)、房间的数量;

  • 70—150间房为一档次;

  • 150—300间房为一档次;

  • 300以上房间为一档次

2)、房间的面积:计算方法为:除卫生间、通道外的面积,为星级确                认的标准面积

3)、餐厅的数量;

4)、附属功能元素的组合(面积);

          a)    员工餐厅      b)    工服房     c)    员工宿舍    d)    垃圾房           e)              库房(冷库)      f)     设备用房      g)    管理用房

5)、 室外面积;

4.设计要点
 

1)、 建筑外观的亲和感;

  • 进出方便——方便客人;

  • 虚实结合: 虚—窗户,实—柱子、墙;

  • 比例适中:三段式:群楼、主体、顶部  符合黄金比例:1:0.618;

    与周边环境相融合;

  • 设计要充分考虑饭店的文化底蕴;

2)、  建筑内部:

  • 减少中间回廊;

  • 注意垂直交通——电梯选择(包括客梯和货梯),

  • 设计电梯尽量在一起,方便客人选择,

  • 电梯和客房的配比为:70:1,群楼建议选择扶梯,

  • 防火梯(货梯)要与主 梯分开

  • 楼梯的独立交通;

  • 大空间的安排;

  • 屋檐散水——防止雨水流到楼面上;

  • 内部交通;

  • 各个功能面积的配比;          

  • 机房和客用的面积关系;

  • 卫生间的布局和面积;

  • 客房门要错开。

 
 

 

 

二、酒店结构

 
 
 
 
1.设计应注意的问题
 

1)、  柱距与材料的模数;

2)、  客房面积和柱距的关系

3)、  电机井道的尺寸

4)、  投物井道考虑

5)、  楼层高低:2.7米、3.0米

6)、  管道井的安排进行分开、有一定空间

7)、  多功能厅活动隔断的承重

8)、  电梯门出口的高度要求

9)、  星级对建筑净尺寸要求

10)、厨房地面不做沉降—排水沟无法做

11)、考虑安装震动设备时对服务区域的影响

 

三、酒店水电空调

 
 
 
 
1.酒店供水
 

二次设计一般为水电装修设计,建议请相关专业设计院进行

1、酒店供水:需要:净化、软化、消毒、稳压、直饮水

   1)、酒店内管网的材料

  • 优先选用铜材(包括上水主管)

  • 水平管道每70米要有一补偿装置(减少水锤)

  • 供水设计时要有两路为好(建议进行环网设计)

  • 有必要进行净化和软化(去碱)和消毒处理,建议在管道中间有一段透明外加紫外线灯(消毒);避免人们的高血压、肾结石等病出现

  • 第二考虑选用PPR管(利用率高,接头较贵)

  • 下水建议不采用铸铁管

  •  供水系统须设计合理的稳压装置

  • 建议采用中水处理系统——水的二次利用:浇花和冲马桶

  • 客房卫生间建议不设计地漏(防止异味串入房间)

2.电气部分
 

1)、选用可行的双路供电;

2)、须设计有备用发电机组;

3)、客房控制的配电盘安装位置—要求:以方便客人为中心,方便维修次之(应考虑)

4)、客房开关面板的选择—要求:省力、手感好、简单明快、最好两只(不宜多)

5)、客房部分不集中控制电源:

  • 手机充电(包括电脑上网)插座;

  • 冰箱电源插座;

  • 空调风机盘管电源。

6)、  清洁(扫)电源的合理布局

7)、  可用电源的设计高度—要求:以超过桌面10到15厘米为好

8)、 布线与弱电管线的距离—按照目前的技术手段,不必刻意要求

9)、 设备启动电流与变压器选择的关系—80%的变压器符合配置效率最高

10)、 变频器设备的合理选用—以有效节能为目的进行考虑

11)、各功能供电系统的有效分离

12)、重视分区电量(包括水量、汽量、油量等)计量a)     以各系统为单位;b)     以各部分为单位

 

四、酒店的二次设计(上)

 
 
 
 
1.二次设计的主题确认
 

1)、注重文化内涵

2)、考虑本土特色

3)、旋律性的表现——设计的始末要突出中心主题;

4)、设计的作品由后来人进行评判

2.二次结构设计
 

1)、二次结构设计材料的选用,应考虑的内容

2)、二次结构设计的予埋件前期考虑

3)、厨房的单向通道

  • 分离客用和服务通道,避免服务人员和客人接触

  • 厨房的服务通道距离不能过长

  • 设计尽量在同一层面上(制作和消费)

3.公共区域的二次设计
 

1)、附属功能区

      合理的缓冲面积

      相同功能、相互有联系尽量设计在一起;

2)、客用走廊:不少于1.8米,管道间的门应重视

3)、附属通道(服务通道)——与客用通道分开

4)、公共区域卫生间——不同区域内的卫生间面积设计应不同

5)、水景的设计——尽量不采用

  • 增加了大堂区域的湿度——对装修物不利

  • 增加了大堂区域的噪音

  • 循环水的异味(需要进行水处理)

  • 水面以下灯具、连接线路的影响

6)、 平面布局的调整

  • 人流与平面布局

  • 噪音和与平面布局—不合理的音乐可转换成噪音

  • 功能与平面布局

  • 空气污染和平面布局

  • 以人为本的平面布局

7)、大堂设计

  • 大堂是文化内涵与风格集中表现所在地

  • 是二次分流的场所

  • 大堂和人的比例?

  • 大堂应具备的功能:出入登记、结账;具有快餐和咖啡供应;具有临时休息场所;商务中心;小商店;可选的花店;行李室等

8)、大堂、餐厅、客房设计注意点:

  • 大堂内部建议不使用霓虹灯;

  • 总台外汇牌价建议不用红色发光灯显示;

  • 不设红绿色显示的世界地图;

  • 雨蓬和大堂的色调要一致;

  • 建议设置成为开放式总台; 

  • 客人和服务员为坐式服务;

  • 门厅前有两米的隔离带,并铺防尘垫,可以减少70%的灰尘进入酒店

4.客房的二次设计
 

1)、客房房间

  • 面积的需求:——20米2、24米2、30米2及以上

  • 长宽比例——不能失谐

     2间套:中间门不用安装,中间隔墙高1.8米;

     3间套:中间为客厅、两边卫生间,中间隔墙为1.8米;

     商务房:选用大床,营造大空间

     残疾人用房:门应朝外开

     高度:2.7米、3米

  • 客房空调标准:夏季 温度:20—26度  湿度:<65%冬季:温度:18—23度  湿度:>45%

  • 地面材料的要求:—以地毯为主、也可选用石材、木材、地板砖等

  • 衣柜尺寸——宽55厘米、65厘米(净尺寸不小于50厘米)

  • 家具:i.  拉手:不能直立ii.  茶几:不能有尖角(不安全)iii. 电视机:不宜用柜包起来,客人使用的插座高于台面10—15厘米iv. 床:1.0、1.3、2.0米宽度、1.9、2.0米长度;硬度宜偏硬取消正规的床头柜,不采用电气集中控制,因该就近设置,床头灯可以选择为:台灯或床头灯安装在天花板上v. 三连柜一字排开的模式要改变(领奖台式或称123式)是89年以前的方式

  • 写字台的位置要靠近窗和面向入户门或倾斜一个角度

  • 房间尽可能减少家具的数量,增加绿色植物的数量

 

2)、客房走廊

  • 客房门前走廊分段式设计——门口错位(不能门对门)

  • 走廊的灯光与壁光——尽量选用壁光,少用顶光——走廊狭窄时,壁灯可以选择较低些

  • 电梯间和客房走廊的关系——电梯位于走廊的中部

  • 客房走廊上可选用熔片喷淋头

  • 客房与客房、客房与走廊、走廊与走廊之间天花以上要完全隔断,起到隔音、隔温、避免串音空气气流的影响

  • 客房走廊内照明可设两路或三路控制,尽量采用壁灯形式

 

3)、客房卫生间设计要点

  • 建议取消地漏——减少臭气现象

  • 增加照明亮度

  • 增加安全系数——防滑考虑

  • 面盆排水入墙——美观整齐,方便清洁

  • 浴盆去掉为一大趋势

  • 房间恭桶不宜正对卫生门,建议调整

  • 排气装置

  • 排气通道畅通

  • 注意排气扇转向

  • 注意排气扇的轴承结构形式——确定安装为立式还是卧式,

  • 拔气道高端加装轴流风机

  • 卫生间要构成负压状态

  • 水龙头选择

  • 混合器要人性化,方便调节

  • 结构以柱式为优先选择,球式次之

  • 混合汽要选择过滤器,并且具有溶汽装置

  • 推荐选用衡动阀或者用三个水龙头(使用时节水,调水方便)

  • 卫生热水要求:卫生、水温达标(夏季45—48度,冬季:50—58度)、水压合适(0.2—0.35Mpa)

  • 卫生间五金件选择:门合页的选择——按照门的重量选择,要安装有电热丝防雾的镜子(用红外控制,有人加热)

  • 门锁选择:优先选用射频卡方式,外门把手为扳把,内门把手为球把(扳把容易使请勿打扰牌掉,安全性能不佳),内部设计有离合装置,不必联网,供应商要提供设置软件的源代码

  • 安全铰链——建议不用扣式,推荐选用拉链

  • 卫生间五金件:建议不用镜面和反光的,注意五金件镀层的厚度(包括结构件),断面的强度

  • 卫生间洁具的选择: 釉面厚度厚者优先;水箱容量小于6升;选长不选短,选高不选低;选用虹吸无噪音型,卫生间紧急呼叫的选用,保证老年人(不方便人)安全

  • 卫生间电话、手纸盒位置确定——方便客人取用

  • 增设消防广播和电视伴音——可以强行切换

  • 卫生间和房间隔墙的取消——连通

  • 卫生间台面宜选用人造大理石或花岗岩或玻璃台面,不宜采用大理石(以后不宜清洁),花岗岩材料有:耐酸、耐碱、耐磨的效果,大理石:材质软,化学性质不耐酸

5.多功能厅的设计
 

1)、前室和多能能厅的关系

  • 前室面积不小于总厅的1/3—1/2;

  • 前室设有放置衣帽、雨伞位置;

  • 足够的卫生间;

  • 会议总人员的70%考虑;

  • 女洗手间面积不低于男洗手间;

  • 方便时间以10分钟考虑。

2)、多功能厅的进口与服务通道

  • 设计有服务通道

  • 进出口在两边

  • 除了柱子就是门

  •  散会要求三分钟人员离开

3)、多功能厅所需的附属房间

  • 设有贵宾室,会议前、会议中、会议结束时临时休息;

  • 设有卫生间;

  • 设有直通大厅的专有通道

4)、多功能厅的功能内容

  • 不建议使用会议台

  • 厅内设置隔断墙:方便分组讨论;横向分3—4间;灯光和音响可分区控制

  • 装饰量不宜多

6.洗衣房的设计
 

1)、减少投资

2)、减少人员

3)、减少排污

4)、减少能耗

5)、减少管理

 

 

五、酒店的二次设计(下)

 
 
 
 
7.厨房的设计要点
 

1)、不建议由厨房厂家进行免费设计——建议请专业设计公司设计,厨房厂家竞标,中标长家出设计费用

2)、 检查厨具注意点:

  • 设备的出厂年号;

  • 产品加工精度;

  • 产品背面检查:钢板的厚度、看下水件、密封件的质量;

  • 不锈钢材质:不锈钢室合金钢,必须看材料成分表;扳厚度:用千分尺测量:台面1—1.2毫米,工作台加衬板;立板:0.8—1.0毫米,焊扣必须室上口压下口(减少污垢);布局符合生产,符合服务流程

  • 配件的选用:

  • 下水皮塞不宜选用,建议侧面装球阀ii. 上水龙头:不能选用陶瓷芯质地

3)、 厨房的各个进出口

餐厅和厨房的通道要有双道双门:客人的通道和服务通道分开; 厨房门不宜多,最好2-3扇;厨房内不设窗户

4)、面积和餐厅的比例

  • 餐厅/厨房=1:0.8 不得低于0.5;

  • 包房要占餐厅的30%以上;

  • 包房面积宜设:大、中、小规格,(小的达4平方米);

  • 装修的档次有高、中、低分别,各包间要隔音、隔热、隔味

5)、厨房地面的

  • 要求:建议100X100的吸水地面砖,不宜选用300X300以上规格,颜色宜选用:土红色或深红色

  • 地面设明沟:离开灶台400—500mm,在打荷台下面

6)、排油烟灶:不宜选用直排式(容易着火,不安全),推荐使用运水烟罩。明显的部位,每天都要清洁,隐蔽处三个月要进行一次

7)、引入空调系统

  • 建议引入空调系统

  • 构造干爽环境

  • 冷菜间温度18—20度

8)、换气次数

  • 呈负压状态

  • 不低于40次/小时,建议50—60次/小时

  • 保持负压状态

9)、 新风来源——取用新鲜的新风,必要时岗位送风

10)、厨房机械设备:考虑电源电压、选用使用设备、建议不用面包房,国内外各制式区别

11)、考虑设计厨房灭火装置

12)、厨房的能源监测控制可以采取养鸽子的方式(鸽子比较敏感)

13)、厨房其它:

  • 一个灶台考虑供4—6桌客人用餐;b) 500人的餐位考虑选用链条式的洗碗机;

  • 把厨房的卫生减少到对餐厅地毯的污染到最小,辅助加地垫

8.综合布线设计要点
 

1)、计划点位的密度

2)、重点部位的考虑: 电梯、监控、消防、空调

3)、监与控的考虑

4)、远程控制考虑

5)、房态中心控制:客房的温度、门锁、风机盘管、房间状态、有无人的监测控制

6)、前台多媒体的设置

  • 设计有酒店的功能内容介绍;

  • 酒店产品导向宣传

  • 显示屏显示:当天天汽、温度、酒店宣传、产品、特色新品、多功能厅内容

9.酒店管理软件的选择
 

1)、国产和进口:趋势为:进口软件畏缩,不推荐使用

2)、国内软件比较:西软、千里马软件、中软

3)、特点:适应国情、适应酒店的发展、有后续支持;

4)、注意:选用有反向查询功能

10.酒店的通风换气
 

1)、注意酒店的正压区和负压区(主要是卫生间和厨房)

2)、设计排气次数——30次/小时

3)、考虑和通风之间的关系

4)、垃圾房的空调引入—减少垃圾发酵、异味的滋生,建议低于12度

5)、设置有四管道制式的空调系统,方便客人春秋季节需要

11.光线设计应注意事项
 

1)、灯光设计主要是营造气氛;

2)、合理利用二次光线;

3)、冷光源和暖光源的合理使用

  • 建议大量选用暖色调

  • 暖色调:自然光、白炽灯、节能灯(部分);

  • 冷色调:作用可以提神,日光灯、节能灯、部分气体放电灯等

4)、光的污染和过渡照明;

5)、部分环境不需要过分的灯火通明,尽量选用反射光;

6)、光线可以反映人们的心情

7)、灯光控制建议选用:定时控制和光控相结合方式;

8)、参考:酒店灯光照度要求:大堂100—150Lx,门厅100—150Lx,总台150—300Lx,餐厅100—150Lx,宴会厅150—300Lx,客房50—100Lx,写字台100—200Lx,卫生间50—100Lx,走道、楼梯100—150Lx,办公区150—300Lx

 

12.酒店噪音的控制
 

1)、考虑噪音的来源:水声、人声、机械震动声、材料反射声(吸音材料的选用);—机械振动的现象消除,设备选型时要考虑

2)、控制的方式

3)、隔音材料的使用

4)、通风设施的使用

—风机盘管的选用以消除震动;—通风是传播噪音的方式

5)、吸音材料的使用——吸音涂料的选用(透明状涂料)

13.装修材料的选择
 

1)、玻璃(考虑生产工艺):中空玻璃的辨别:从真空度、颜色、分子筛材料;—钢化玻璃的价格比普通玻璃价格稍高一点,建议选用

2)、石材

  • 花岗岩:地面材料的首选;

  • 大理石:上墙不上地,质地偏软,毛孔大;

  • 石材不建议自己购买,主要解决色差问题;

  • 设计考虑石材的放射性问题:颜色越深、越新,放射性越强;e)规格选型考虑石材的切割模数(提高利用率)

  • 3)、管材

4)、木材

5)、材料的模数

6)、装修原则:

  • 重装饰,轻装修;

  • 慎用反光材料:不锈钢、玻璃、壁画、水晶灯;

  • 装饰观点:要由凹和凸的空间;整体比例设计要合适;两种趋向:选用真品和仿制品;会议室:色彩不应太乱;v.酒店建议要由一个主题墙

14.设备的选型
 

1)、程控电话交换机

  • 优先考虑国内通讯公司的免费设备

  • 交换机功能选择

     门数:商务型酒店,电话门数考虑要多,一般是:房间数量的3倍

     门数和中继线的关系:10%、13%、20%

     门数和话务台的关系:话务台支持300——400线:二话务台支持700——800线:三话务台以上900——以上

     必须考虑与相关设备的接口:计费系统、电脑管理、POS机等

     宽带的设置和综合布线考虑

     建议争取要内部移动电话(DTUC),方便内部管理人员使用

     增加功能;留言、远程会议等

     其它考虑:—数字与模拟量的考虑;—维护终端机和打 印机的考虑;—不间断电源的考虑;—操作员免费培训的考虑

2)、电梯

  • 电梯在设计时要考虑:品牌、型号、规格等安装尺寸参数

  • 推荐品牌:日本:日立产量最大,三菱次之,东芝第三

  • 直流和交流的考虑: 交流变频器的成熟应用:特点:耗电量小、费用低、体积小

  • 梯速的考虑:—8层以下考虑1.0米/秒;—以上推进选用1.75米/秒或以上

  • 选层器:建议轿厢两面选择;外选层器要和装修配套

  • 建议选用群控方式

  • 进口和国产:电气控制柜建议使用进口的,其余用国产

  • 厅外楼层显示器:只显示上下为好,不宜显示楼层;门厅宜高

  • 轿厢选择:优先选择宽向开门式,方便人员进出,减少不便;内部构造和舒适度;建议正面(对门)设置发暗的镜子,方便残疾人出入,可以看到屏显,厢内设置扶手;厢内建议设置多媒体显示、广告画;顶高为好

  • 数控方式:16位、32位运算控制(优先)

  • 升高尺度,临界为6米

3)、空调机组

  • 集中和分体的选择

  • 工作原理:离心式、螺杆式、柱塞式、水源热泵式(利用浅表水源地温)、溴化锂吸收式

  • 冷媒:123:外压式、毒性低、容易泄漏;134A:内压式、不易泄漏溴化锂

  • 系统机械系统的复杂系数

  • NPLV数值的高低,不同工作状态下的平均值

  • 设备寿命与投资的百分比:直燃机寿命5—8年(燃烧炉膛5年要更换);吸收式溴化锂机组:10—15年(真空度保持好);电制冷寿命:15—20年

  • 新风机组的加湿、加温和空气质量——一选用高质量产品

  • 冷水机组的噪音:喘声共振现象——冷水机组在100%、50%、25%负荷时出现的共振现象

4)、扶梯——考虑扶梯的临界指数,指一层平面和二层平面在超过6米时需要柱子支撑(建议设计时选用加强型)减少柱子

5)、水泵:排污泵的选用:选用质量较好,耐用的名牌产品(德国产品较好)

15.酒店艺术品的设计
 

1)、 与酒店文化内涵的协调;

2)、 个人的爱好和客人的欣赏角度的关系;

3)、 艺术品的种类;

4)、 重装饰、轻装修

5)、 酒店的色彩推荐:2—3种

 

 

六、酒店的品牌设计

 
 
 
 
1.环境标识设计
 

1)、酒店标识系统设计

  • 店标颜色的推荐:1种颜色;

  • 建议由专业设计公司进行规划设计;

  • 店徽;

  • 导向系统

2)、酒店背景音乐的作用

  • 不同场合的音乐选择;

  • 民族音乐与西洋音乐的合适使用;

  • 误区:节日活动音乐播放:活动节日前播放,当天晚上可停止(如圣诞节)

2.酒店服务的社会化
 

1)、客房服务的社会化:空嫂出现;垃圾对外承包

2)、对特殊(残疾)或特殊需要客人的接待:避免异样看待;接受不同的生活方式

3)、酒店服务新趋向

  • 世界人口的老龄化;

  • 文字的要求:说明(宣传)文字适当放大,尽量用图画表示;

  • 无障碍化:抬脚、马桶高低、看书的光线;

  • 食品的变化:容易消化、吸收的食品受重视

4)、酒店功能调整方向

  • 商场商品:减少;

  • 酒店餐饮:萎缩;

  • 酒店会议是:加强;

  • 健身设施:增加;

  • 娱乐设施:部分增加如:羽毛球、健身操等,减少:保龄球;

  • 外协服务:电脑维护、电梯维护、空调系统维护等

5)、餐饮业的变化:

  • 宴会服务用人外协:宴会嫂;

  • 餐饮餐具的租赁:多家共用;

  • 绿化植物的租用;

  • 其它:擦玻璃、清洗地毯、环境卫生(厨师只负责灶台上面卫生)、垃圾处理、后勤范围的外协。

七、经济型酒店的投资概念

 
 
 
 

1、 经济型酒店的未来前景:近一段时间比较受欢迎;

2、  要求:干净、舒适、安全;

3、  房价:100——180元

4、  房间:具有四星级的档次(无餐饮供应);

5、  具有简单的早餐;

6、  具有连锁管理条件;

7、  客房的面积:24—30平方米;

8、  地理位置:地处繁华地段:机场、码头火车站、长途汽车站等;

9、  造价:0.5—1.8万元/平方米

10、合同租金要在10年以上;11、应用电脑软件进行网络管理;12、人员配备:100间客房配置人员30—35人和一名店长

八、绿色酒店的概念

 
 
 
 

1、  合理的定位;

2、  水资源的浪费;

3、  噪音污染;

4、  装修光线的辐射和污染;

5、  空气的污染

6、  一亩树林的作用:

  • 每天吸收67公斤的二氧化碳气体;

  • 释放49公斤的氧气,可供65人呼吸;

  • 每月吸收4公斤的二氧化硫气体;

  • 每年吸收22—60吨的灰尘;

  • 松柏树林一昼夜可吸收2公斤有毒菌类;

  • 多蓄水20吨;

  • 每年提供1立方米的木材;

  • 树林消失:70%的土壤水分消失,风沙增大

7、  科学素养的排序:

  • 学生:11.42%;

  • 专业人员:6.29%;

  • 商业工作:5.80%;

  • 办事人员:4.67%;

  • 国家机关:4.55%;

  • 个体人员:0.55%;

  • 工商企业:0.52%;

  • 城镇待业:0.1%;

  • 农民:0.04%

九、酒店固定资产的维修预算

 
 
 
 

1、大型维修基金

1)、维修改造:三星级3%,四星级4%,五星级5%;

2)、指占用年营业额的百分比

 

2、能源费用占营业额要低于10%(一般良性发展下)

    空调的计量比较困难,可以采取分摊方式