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五星级酒店项目的机电工程管理 (1)
来源:铂诺客工程咨询   日期:2017/10/25   浏览次数:

作者:铂诺客工程咨询(北京)有限公司 副总经理 曹毅

 

摘要:由于高端五星级酒店建设过程的特殊性,机电工程有效管理的缺失往往是导致项目开发建设过程中停滞不前的重要因素。本文,结合铂诺客团队的酒店建设项目丰富的工程咨询、项目管理以及项目筹建经验,全面论述了五星级酒店项目的机电工程管理要点。

 

0 / 引子

 

我们总结高端五星级酒店建设的四大”痛点“ 以及三大”核心”:

 

1.    四大痛点

 

机电技术的复杂性

专业顾问的多样性

建设过程的特殊性

系统最终的落地性

 

2.    三大核心

 

一次机电

二次机电

测试调试

 

大多五星级酒店在筹建过程中围绕机电工程所出现的问题,都离不开上述。在没有效率的机电工程管理下,从而导致项目停滞不前、投资超控、质量低下。

 

五星级酒店的机电管理,基于项目的控制要点,可以简单分成X 及Y 的两维体系。

其中:

X轴,代表机电项目项目管理的控制类别,包含:文档及信息管理;安全管理;应急管理;目标管理;界面管理;合约管理;变更管理;组织管理。

Y 轴,代表机电项目管理的控制要素。基于对上述四大痛点及三大核心问题的解决,我们建议Y轴控制要素包含:顾问的聘用;酒店标准的贯彻及应用;酒店建设各阶段工作深度的要求;一次机电与二次机电的衔接;各专业顾问的配合;设计-采购-施工的衔接;施工交叉;测试调试与验收;移交。

 

下图所示为X/Y机电管理矩阵。对于任何一个Y轴方向的控制要素,都被X轴方向若干的项目管理控制类别所约束。

 

 

我们试图通过本文,分别从Y轴的9个控制要素的控制方法,给大家分享五星级酒店的机电管理控制论

 

1 / 顾问聘用的管控

大多数业主在开发筹建酒店时,均会存在如下的问题:

我们有设计院,为什么还需要顾问?

酒店项目,需要哪些顾问?

如果一定需要顾问,在项目发展的什么时间阶段聘用顾问最为合适?

不同的顾问都做什么,顾问工作的界面是什么?

 

我们在下图中表明了酒店项目各个专业顾问的类别,以及他们的专业研究方向。高端酒店是一种特殊兼顾功能、美学以及安全的服务于特定人群的建筑产品,酒店各专业顾问的工作方法是通过研究酒店的运营及用户的需求进行设计,而非仅仅执行国家规范,这一点对于大多数国际酒店管理公司异常重要。

 

同时,随项目进度的发展以及基于最为保守的顾问介入时间,我们亦建议在项目前期设计阶段,最早地引入关键顾问,如建筑顾问、机电顾问,以及对于度假型酒店非常重要的景观顾问。顾问的提前介入所给项目带来的价值,是显而易见的,无论在设计理念及细节的把握方面,还是在帮助项目有效控制成本方面。

 

对于顾问聘用的控制环节,其涉及到文档管理、目标管理、界面管理、合约管理以及组织管理。比如:

 

文档管理 - 业主需要建立起完整的各类专业顾问的信息库;

目标管理 - 根据项目总进度计划,结合设计进度、招标采购进度以及施工进度,确定各类专业顾问聘用的最晚时间;

界面管理 - 建立各个专业顾问的明确的工作界面表,工作内容清单以及工作流转程序;

合约管理 - 建立对各个专业顾问的评估及聘用体系,根据有效的各顾问工作界面及工作清单进行顾问合同的签订;

 

在许多项目中,很多项目未及时聘用顾问或聘用了不合格的顾问,均源于上述内容在项目筹建过程中未得到有效重视。同时,由于缺乏对于专业顾问技术能力评价的量化指标(即明确的顾问工作界面表及工作内容清单),从而业主往往更多依靠形式评审及价格评审,忽略了对候选顾问团队实际的技术能力、服务能力、沟通能力有效的评审。

 

下图,简要说明了顾问聘用环节的闭环关系。

 

 

2 / 酒店标准贯彻及应用的管控

存在的问题:

执行国家规范及标准就行了,为什么还要执行酒店管理公司设计标准?

顾问只要执行好设计标准就行了,不用考虑招标及施工的实施?

 

事实上,酒店管理公司的标准的宗旨在于:

 

安全性原则- 应充分考虑酒店具备前期建设过程 及后期 运行过程 的高度安全性。这里的高度安全性,意旨通过对包括机电系统本身的安全运行、机电系统对建筑物的安全保护、机电系统自身可安全以及方便的维护等,以最终实现对酒店客人人身安全的保护,以及对酒店员工的最大限度的保护;

 

可靠性原则- 酒店在运营期间,其机电系统应具备足够的可靠性。除受到不可抗力影响外,在可接受的故障及检修时段内,系统应能够维持酒店在允许程度上的正常经营;

 

可持续原则- 需充分考虑酒店在其运营的“寿命周期”内,机电系统可以在一定的可预见的技术发展条件下以及市场需求条件下,具备充分的先进性;或有条件在未来的某些时刻通过方便的改造进行系统的升级

 

充分理解酒店标准的宗旨,有利于不同设计方案确定时的灵活筛选和比对,从而快速做出对于不同方案选择的决策,以及在项目管理实践中对于方案评审的组织。

 

同时,酒店管理公司的标准,包含两个层面的意义:

一方面,我们称之为”狭义“的标准,即对技术细节、参数规定等方面的规定。其在范畴上,除指导设计环节外,亦涉及到对产品材料、施工工艺、调试验收等各个环节的标准化技术规定。

另一方面,我们称之为“广义”的标准,即对报审程序、报审文档等流程化文本化的标准化。这个标准化的意义在于一定程度上规范化了酒店建设过程的游戏规则及管控流程,但往往在项目实践中被忽视。

下图清晰的表明在项目管理中对于酒店标准贯彻应用的流程和方法。其涉及到文档管理,安全管理、目标管理以及组织管理等方面。

 

 

3 / 酒店各阶段工作深度的管控

很多业主即使聘用了顾问,但不会用好顾问,他们存在的问题包含:

顾问应该完成什么样的成果?

成果的深度符合要求吗?

 

下图清晰的表明在项目管理中对于各个阶段工作成果管控的方法。其涉及到文档管理,目标管理、界面管理、合约管理以及组织管理等方面。

 

对于顾问工作成果的管控,是项目管理过程中的关键要素。简单的控制方法为:

文档管理 - 建立成果文件的标准化审查清单及审核要点列项,且这些清单与合同管理中与顾问的聘用合同中进行约束

目标管理 - 根据总体进度计划以及设计各个阶段的二级设计计划,管控成果完成进度。符合要求的成果回归到文档管理进行存档

组织管理 – 通过有效的组织管理组织各个顾问的有效工作开展,并以合约管理及界面管理为基础,明确各个顾问各自的成果完成目标

 

 

未完待续

后续内容

4 / 一次机电与二次机电衔接的管控

5 / 各个顾问配合的管控

6 / 设计-采购-施工的衔接管控

7 / 一次机电与二次机电衔接的管控

8 / 施工交叉管控

9 / 测试调试与验收的管控

10 / 工程移交的管控

 


 

作者简介:

 

曹毅,资深机电顾问,尤其在五星级酒店机电工程咨询及筹建领域具备丰富的技术及项目管控经验,在万达唐山洲际酒店、武汉碧桂园希尔顿酒店、三亚天房洲际酒店等多个高端五星级酒店项目实施中,协助业主进行项目机电工程管控。

 

2014年,曹毅加入铂诺客工程咨询(北京)有限公司任副总经理。目前亦正积极倡导智慧酒店设计体系的建立,并成功地帮助德国玛丽蒂姆酒店管理公司完成智慧酒店设计标准的制定。